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Immobilienfinanzierung

Wie viel Eigenkapital Sie für Ihre Traumimmobilie brauchen

Immobilienfinanzierung

Wie viel Eigenkapital Sie für Ihre Traumimmobilie brauchen

Was zählt als Eigenkapital? Wie hoch sollte es sein? Und geht eine Finanzierung auch ohne eigene Rücklagen? 

Mehr oder weniger Eigenkapital?

Die Zinsen sind niedrig, die Wunschimmobilie ist zum Greifen nah – aber wie entscheidend ist der Faktor Eigenkapital für den Hauskauf oder die Baufinanzierung? Wir beantworten die wichtigsten Fragen zum Thema.

Eigenkapital - was ist das?

Eigenkapital ist aus eigenen Mitteln aufgebrachtes Vermögen. Das Grundprinzip ist dabei einfach: Je mehr Eigenkapital Sie als Kreditnehmer einsetzen, desto geringer ist Ihre monatliche Belastung aus dem Darlehen. Neben den geringeren Raten können Sie von einem günstigeren Zinssatz und einer kürzeren Laufzeit des Kredits profitieren.

Nun verfügt aber nicht jeder über Konten voller Ersparnisse. Erfreulicherweise zählen auch andere Werte als Eigenkapital:

  • Barvermögen und Erspartes
  • Edelmetall-Depots oder Goldreserven
  • Bausparguthaben (Eigenanteil)
  • Lebensversicherungen
  • Aktien, Investmentfonds, Wertpapiere
  • Schuldenfreie Immobilien
  • Bereits vorhandene Baugrundstücke
  • Kapital aus öffentlichen Förderungen
  • Arbeitgeber- und Verwandtendarlehen
  • Schenkungen und Vorauserbschaften
  • Eigenleistungen beim Hausbau (Einsparung durch eigene handwerkliche Bauleistungen im Vergleich zu den Kosten einer Handwerksfirma)

Wie viel Eigenkapital ist nötig?

Wer eine Immobilie zur Eigennutzung kauft, sollte möglichst viel Eigenkapital mitbringen. Denn je höher Ihr Anteil an Eigenkapital ist, umso weniger Kredit benötigen Sie. Das wiederum bestimmt maßgeblich die Höhe der Zinsen. Der Grund dafür: Das Risiko des Zahlungsausfalls fließt mit in die Berechnung der Finanzierung ein.

In der Regel steigt bei Beleihungen über 80 oder 90 Prozent des Kaufpreises das Risiko und damit der Zinsaufschlag deutlich. Empfehlenswert ist es, mindestens 20 bis 30 Prozent, besser noch 30 bis 40 Prozent der Gesamtkosten für den Erwerb einer Immobilie durch eigenes Kapital abzudecken. Als Kreditnehmer können Sie damit von niedrigeren Zinsen profitieren. Unter Umständen entscheiden schon einige tausend Euro Eigenkapital weniger oder mehr über wesentlich höhere beziehungsweise niedrigere Zinsen.

Tipp: Nutzen Sie das günstige Zinsniveau für eine höhere Tilgung. Dann profitieren Sie von einer geringeren Restschuld am Ende der Laufzeit.

Was tun, wenn das Eigenkapital knapp ist?

Manchmal reichen die eigenen Rücklagen nicht aus für die gewünschte Baufinanzierung, trotz gründlichem Kassensturz und dem Verkauf von Aktien- und Investmentfonds. Bei einem geplanten Neubau kann es dann hilfreich sein, das Grundstück vorab separat zu erwerben. So kann es als Eigenkapital in Ihre Finanzierung einfließen.

Außerdem sollten Sie die Möglichkeiten öffentlicher Fördermittel ausloten. Mit Zuschüssen aus Riester-Verträgen, der KfW-Förderung oder mithilfe der Wohnungsbauprämie können Sie den benötigten Kredit unter Umständen senken.

Sind Finanzierungen ohne Eigenkapital möglich?

Auch wenn Sie kein oder nur sehr wenig eigenes Geld mitbringen, können Sie eine Immobilie finanzieren. Allerdings sind hierbei die Anforderungen für die Kreditvergabe strenger. Sie sollten einen sehr sicheren Arbeitsplatz haben und über ein hohes Einkommen verfügen. Schließlich muss sichergestellt sein, dass Sie die laufenden Kosten für die sogenannte Vollfinanzierung kontinuierlich tilgen können.

Relativ unproblematisch gestaltet sich dies bei einer sehr preiswerten Immobilie. Daraus kann sich trotz 100-Prozent-Finanzierung eine gut tragbare monatliche Darlehensrate ergeben.

Das hohe Risiko der Vollfinanzierung schlägt sich in einem grundsätzlich höheren Zinssatz nieder als bei einer Teilfinanzierung. In jedem Fall sollten Sie genau kalkulieren, ob es nicht günstiger ist, vor einem Kauf erst mehr eigenes Geld anzusparen.

Bedenken Sie dabei, dass sich die Zinskonditionen während Ihrer Ansparphase verändern können. Den Gewinnen, die Sie am Finanzmarkt erwirtschaftet haben, stehen dann gegebenenfalls höhere Baugeldzinsen gegenüber. Durch den Zinsanstieg kann das angesparte Eigenkapital also rechnerisch gemindert sein, da eine Finanzierung nur noch zu unattraktiveren Konditionen möglich ist.

Tipp: Berücksichtigen Sie mögliche höhere Raten in der Zukunft. Denn nach der ersten Zinsbindungsfrist müssen Sie die Restschuld Ihres Darlehens gegebenenfalls zu schlechteren Zinskonditionen anschlussfinanzieren.

Welche Rolle spielen die Kaufnebenkosten?

Vergessen Sie bei Ihren Berechnungen nicht die Nebenkosten eines Immobilienerwerbs, wie Grundbuchkosten, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Diese summieren sich je nach Region auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises und sollten möglichst aus eigenen Mitteln bezahlt werden, selbst bei einer Vollfinanzierung.

Was ist das größte Risiko der Vollfinanzierung?

Eine Vollfinanzierung mit einer hohen monatlichen Darlehensrate kann dazu führen, dass eine Immobilie für den Kreditnehmer irgendwann finanziell nicht mehr tragbar ist. Kommt es in einer solchen Situation zu einem Notverkauf oder gar einer Zwangsversteigerung, wird die Immobilie zumeist unter Marktwert veräußert.

Der Erlös reicht dann unter Umständen nicht aus, um den Kredit zu begleichen. Die Restschuld bleibt und ist naturgemäß höher als bei einer Teilfinanzierung. Sie sollten sich und Ihre Familie also bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital besonders gegen existenzielle Risiken wie Verlust Ihrer Arbeit, Berufsunfähigkeit oder Todesfall absichern.

Gelten für Kapitalanleger andere Regeln?

Wollen Sie eine Immobilie nicht selbst nutzen, sondern beispielsweise vermieten, kann es sinnvoll sein, weniger Eigenkapital einzusetzen. Darlehenszinsen lassen sich als Werbungskosten steuerlich geltend machen und können für Sie so einen Kostenvorteil darstellen.

Um Risiken und steuerliche Vorteile genau einschätzen zu können, sollten Sie einen Steuerberater in Ihren Entscheidungsprozess einbinden.

Tipp: Kalkulieren Sie als Kapitalanleger von vornherein etwaige Mietausfälle und Instandhaltungskosten mit ein, um diese neben der Kreditabzahlung problemlos überbrücken zu können.

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